木造住宅の寿命は伸ばせる？住まいを“長寿命化”させるためのポイント

 

これからマイホームを建てようとお考えの方にとって、これからどのくらい住み続けられるのかはとても重要な問題ですよね。

ハウスメーカーなどの広告を見ると、“長寿命”などの言葉が並んでいますが、果たして日本の木造住宅はどのくらいの年数住み続けられるのでしょうか？

今回は、「木造住宅の寿命」について、最近の傾向を交えて解説します。

また、住宅の寿命を延ばすポイントも紹介しますので、これからマイホーム計画を始める方はもちろん、今のお住まいを長持ちさせたい方もぜひ参考にしてください。

 

 

 

木造住宅の寿命ってどのくらい？

インターネットなどで木造住宅の寿命について調べてみると、「30年」というキーワードが目につくでしょう。

これは、日本における住宅の平均利用期間を指します。

国土交通省の調べ（2022年）によると、現存している既存住宅のうち、1980年以前に建てられた住宅、つまり築42年を超えた住宅はたった約20％しかありません。（参考：国土交通省｜令和4年度築年代別の住宅ストック総数）

世界に目を向けてみると、欧米の住宅利用平均期間と比べても大幅に短いことが分かります。

 

（引用：国土交通省｜長持ち住宅の手引き）

 

しかし、日本においても住宅の“長寿命化”が進んでいます。

この要因には、以下の点が挙げられるでしょう。

 

・住宅の耐震技術発展や建築材料の品質進歩

・建て替えによるエネルギー消費や廃棄物に対しての問題提起

・政府によるストック住宅活用推進の動き

 

これらをきっかけに、従来の“スクラップ・アンド・ビルド”な考え方から、“直しながら住み続ける”という考え方に変わってきているのです。

しかし、相変わらずインターネットなどで住宅の寿命を調べると「耐用年数は22年」というような情報を見つけ、短いと感じる方も少なくありません。

実は、「木造住宅の寿命＝耐用年数」ではありません。

耐用年数とは正式には「法定耐用年数」と言い、これはあくまでも税法上の定義であり、実際住める年数とは異なります。（参考：国税庁）

つまり、法定耐用年数は資産の価値を経費計上することのできる年数を指すのです。

しかし、寿命と耐用年数を混同する方も多く、木造住宅の寿命は短いと勘違いしてしまう方も多くいらっしゃいます。

実際に住める年数を知る指標として参考となるのが、国土交通省の「木造住宅期待耐用年数」です。

 

（引用：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について）

 

こちらの資料を見ると、30年は“下位仕様”住宅の場合の寿命目安であり、標準的な仕様では「40年」、劣化対策等級の認定を受けていれば、「50〜90年」、断熱性や省エネルギー性などが総合的に高い長期優良住宅は、なんと寿命が「100年」とも言われています。

つまり、もはや木造住宅は1〜2世代で建て替えるのではなく、3世代以上にわたって住み続けるのが一般的になりつつあるということです。

しかし、先ほども紹介した法定耐用年数によって、日本における木造住宅の価値は築20年後にほぼゼロになるという市場慣例があり、住宅寿命が昔から長い欧米と比べても、中古住宅の資産価値は軽視されているのが現状。

国土交通省は、ストック住宅（既存住宅）の法定耐用年数を“使用価値”に基づき変えていこうとしており、適切なメンテナンス・リノベーションをすることが市場においても有利に働く重要性を唱えています。（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について）

このような動きによって、木造住宅の長寿命化にさらに拍車がかかることが期待できるでしょう。

 

 

木造住宅の寿命を伸ばす“5つ”の方法

では、寿命の長い木造住宅にするためには、どのようなポイントを押さえれば良いのでしょうか。

ここでは、特に重要な5つの方法を紹介します。

 

 

「長期優良住宅」を目指す

長期優良住宅とは、「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた」住宅を指し、条件をクリアすると認定を受けられ、税控除や補助金などのメリットがあります。

認定に際して必要な条件は以下の通りです。

 

 

これらの条件をクリアするということは、必然的に住宅の寿命が長くなるということ。

断熱性や省エネ性などのハード面だけではなく、維持保全計画の作成などソフト面にも配慮することで、メンテナンスし続けながら快適な暮らしを送れる住まいになります。

 

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「高気密・高断熱・高換気」仕様にする

長期優良住宅の条件には入っていませんが、気密性や換気性も家の寿命を大きく左右します。

その理由は、家の“結露”を防げるから。

外気温による影響を室内に伝えず、気密性を高め、さらに熱損失を抑えた換気システムを取り入れることで、構造躯体の劣化を早める「内部結露」を発生させません。

気密性・断熱性・換気性のどれが欠けても結露は防げませんし、後からリノベーションでプラスするとなると、大掛かりな工事が必要となりますので、新築時にはこれらの性能を必ず備えるようにしましょう。

 

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将来的な変化に対応できる間取りにする

家の構造や性能にこだわるのも重要ですが、忘れてはいけないのが「間取り」です。

長く住み続けるためには、家族構成やライフスタイルの変化に対応できる間取りでなくてはいけません。

例えば、お子さんが独立して子供部屋が不要になった場合、介護用の部屋として使えるように、床下や壁内に設備配管をしておき、後から水道を追加できるようにしたり、大きな洋室を2つに分けられるようにドアや窓を複数つけておくのもおすすめです。

リノベーションする度に大掛かりな間取り変更をするのでは、コスト面でもロスが増えてしまいます。

 

 

こまめに定期点検を受ける

いくら新築時にハイスペックな住宅にしたとしても、その性能を維持できなければ意味がありません。

また、些細な劣化でも放置すれば致命的な問題に発展しかねないでしょう。

そのため、こまめな定期点検は欠かせません。

施工会社によっては、新築時に長期点検計画を提案してくれるところもありますので、会社選びの際には、ぜひアフターサービスについても確認してください。

 

 

 

築年数に合わせたメンテナンスを行う

メンテナンスは、「とにかく手当たり次第リノベーションすればいい」という訳ではありません。

築年数に合わせて内外装や設備機器を更新しなくてはいけないのです。

そのため、家を建てた施工店との末永い関係性はとても重要。

家の状態だけではなく、住む人の人生まで知ってもらえれば、長期にわたるメンテナンス計画も立てられます。

 

 

 

既存住宅の“長寿命化リフォーム・リノベーション”もおすすめ

今までは、既存住宅の劣化が進み性能が落ちてくれば、「建て替え」という選択肢しか考えられてきませんでした。

しかし、既存住宅数が飽和状態にある現代においては、今ある住まいを手入れしながら長く住み続けることが重要視されています。

そこでキーワードとなるのが、「長寿命化リフォーム・リノベーション」。

SI（スケルトンインフィル）という考え方が浸透しつつあります。

SI住宅とは、住宅を「100年以上もつ骨格（スケルトン）部分」と、「比較的短いスパンで変更する間取りや内装（インフィル）部分」とに切り分ける工法です。

長期に渡り性能を維持しなくてはいけないスケルトンと、生活の変化に伴いフレキシブルにリノベーションするインフィルを別々に捉えることで、ずっと住み続けられ住まいになります。

 

（引用：一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会）

 

既存住宅を一度フルリノベーションでSI住宅化し、その後のメンテナンス費用を抑えることができます。

「うちは建ててから既に何十年も経っているから“長寿命化”はできない」と思わずに、ぜひリノベーションで何世代も住み続ける住まいに変えてみましょう。

 

 

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まとめ

今まで、木造住宅は「寿命が短い」というのが通説で、築30〜40年もすれば建て替えが検討されていました。

しかし、技術の進歩や人々の考え方の変化から、「住宅寿命100年」も夢ではなくなってきたのです。

ただし、どの住宅も長持ちするという訳ではありません。

長く住み続けるために必要な性能などを備える必要があるのです。

長寿命な住まいにするためにポイントとなるのが、「経験と知識のある工務店に相談すること」。

私たち“国松工務店”は、今まで高気密高断熱住宅をはじめとした“長寿命住宅”を数多く手がけてきたという実績があります。

愛知県でずっと住み続けられる住まいご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

 

 

 

 

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